Vorfälligkeitsentschädigung

Hintergrund der Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie einen Verbraucherkredit oder ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigen, berechnen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann abhängig von der Kreditsumme, der Restlaufzeit und der Zinsentwicklung seit der Kreditaufnahme mehrere Tausend Euro bis hin zu fünfstelligen Beträgen umfassen. Auf diese Weise gleichen Banken Refinanzierungs- und Margenverluste aus, die durch die vorzeitige Kreditrückzahlung verursacht werden.

Refinanzierungsverluste entstehen Banken dadurch, dass sie für die Kreditvergabe selbst Spareinlagen anderer Bankkunden oder Anleihen nutzen, für die sie ihrerseits Zinsen in der zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme marktüblichen Höhe bezahlen müssen. Zahlen Sie Ihren Kredit vorzeitig zurück, bleibt die Bank weiterhin zur Einhaltung ihrer vertraglichen Zinsleistungen gegenüber den Anlegern verpflichtet. Insbesondere bei einem fallenden Zinstrend können dadurch hohe Verluste entstehen, weil die Bank zum Zeitpunkt der Rückzahlung keine vergleichbaren Zinseinnahmen mehr realisieren kann. Zudem kalkulieren Banken vom Zeitpunkt der Kreditvergabe über die gesamte Laufzeit Zinseinnahmen in der vertraglich vereinbarten Höhe und damit entsprechende Zinsgewinne ein. Diese Gewinne entfallen für die Restlaufzeit, wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig zurückzahlen. Lesen Sie mehr zu den Hintergründen auf dieser Seite.
Law concept - Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung nur bei Krediten mit Zinsbindung

Die Kalkulation mit festen Zinseinnahmen über einen bestimmten Zeitraum ist jedoch nur möglich, wenn Banken in Kreditverträgen einen Festzins vereinbaren. Variable Zinssätze passen sich während der gesamten Kreditlaufzeit dem jeweils aktuellen Marktzins an, sodass Zinsverluste und Refinanzierungsschäden in der zuvor beschriebenen Art nicht entstehen können. Zudem nehmen Banken mit der Vereinbarung von variablen Zinssätzen bewusst Vorteile und Risiken von Zinsschwankungen in Kauf. Aus diesem Grund fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Krediten mit variablen Zinssätzen nicht an. Mehr zur Zinsbindung.

Kredite Kündigen – Kündigungsrecht und Vorfälligkeitsentschädigung

Das Recht, einen Kredit vorzeitig durch Kündigung abzulösen, gilt grundsätzlich nur für Verbraucherdarlehen. Dazu ist die Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen erforderlich. Anders verhält es sich bei grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, also Immobilienfinanzierungen. Banken können die vorzeitige Ablösung eines festverzinslichen Hypothekendarlehens ablehnen, sofern nicht ein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers auf Kündigung des vorhandenen Kreditvertrags besteht.

Ein berechtigtes Interesse liegt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg in einem Urteil von 2007 auch vor, wenn

  • die Immobilie verkauft werden soll
  • der Darlehensnehmer eine höhere Darlehenssumme benötigt und diese von der finanzierenden Bank abgelehnt wird, eine andere Bank aber bereit ist, die benötigte Summe zur Verfügung zu stellen
  • eine Umschuldung auf ein Darlehen mit niedrigerem Zinssatz eine drohende Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers verhindern kann.

Auch der Bundesgerichtshof folgt dieser Auffassung in mehreren Urteilen von 1996 und 2003. Trotz des Kündigungsrechts in diesen Fällen steht der Bank jeweils eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Die im September 2014 erlassene EU Hypothekarkredit-Richtlinie sieht ein grundsätzliches Recht der Kreditnehmer auf vorzeitige Kreditablösung vor. Einschränkungen von diesem Recht dürfen nationale Gesetzgeber nur vornehmen, soweit diese notwendig und gerechtfertigt sind. Zur Rechtswirksamkeit bedürfen die Regelungen dieser Richtlinie einer Umwandlung in nationales Recht der einzelnen EU-Mitgliedsstaaten innerhalb von zwei Jahren. Hier erfahren sie mehr zur aktuellen Rechtslage und Urteile zur Vorfälligkeitsentschädigung.

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Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung

Eine vorzeitige Kündigung des Immobilienkredits zwecks Umschuldung auf ein zinsgünstigeres Darlehen kann die Bank grundsätzlich ablehnen. Alternativ hat eine Bank die Möglichkeit, der vorzeitigen Darlehens-Ablösung zuzustimmen, die Vorfälligkeitsentschädigung, wie sie im Fall eines Immobilienverkaufs anfallen würde, aber um bis zu 100 Prozent zu erhöhen. Speziell in Zeiten drastisch sinkender Zinsen kann eine Umschuldung dennoch die Kreditkosten und monatlichen Ratenzahlungen deutlich reduzieren und daher sinnvoll sein.

Vermeidung und Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung

futureKredite mit langer Festzinsphase von mehr als zehn Jahren können Sie nach frühestens zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, ohne dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Frist von zehn Jahren beginnt mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens oder mit der Vereinbarung der Laufzeitverlängerung. Eine andere Möglichkeit, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, besteht in einer Vereinbarung im Rahmen des Kreditvertrags, die Ihnen ein Sondertilgungsrecht auch zur vollständigen Ablösung des Kredits ohne Vorfälligkeitsentschädigung einräumt.

Immobilienverkauf ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, haben Sie das Recht, das Immobiliendarlehen vorzeitig zu kündigen und zurückzuzahlen. Gleichzeitig steht Ihrer Bank das Recht zu, Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Finden Sie jedoch einen Käufer mit guter Bonität, der bereit ist, im Rahmen des Schuldnertauschs Ihre Finanzierung zu übernehmen, muss die Bank den Käufer als neuen Kreditnehmer akzeptieren. In diesem Fall entfällt der Anspruch der Bank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. So sieht es auch ein Urteil des Landgerichts München von 2008 vor. Ebenso ist die Bank gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2002 verpflichtet, einem Pfandtausch zuzustimmen. Wenn Sie nach dem Verkauf Ihrer bisherigen Immobilie das Darlehen einsetzen möchten, um eine andere gleichwertige Immobilie zu kaufen, ist die Bank zur Weiterfinanzierung verpflichtet und hat keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sie tauschen in diesem Fall lediglich das Grundpfandrecht aus, beenden jedoch nicht die Kredit- oder Festzinslaufzeit.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Sondertilgungen

Räumt Ihnen die Bank im Darlehensvertrag ein Sondertilgungsrecht oder regelmäßige Sondertilgungsrechte bis zu einem Betrag von 10 Prozent der Kreditsumme ein, ist damit nicht gleichzeitig der Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Diesen muss die Bank ausdrücklich erklären. In der Regel fallen mit einer solchen Vereinbarung höhere Zinssätze an, mit denen eine reduzierte Vorfälligkeitsentschädigung einhergeht. Wenn Sie das eingeräumte Sondertilgungsrecht nicht nutzen, gilt das als schadensmindernd bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, da Sie sich das Sondertilgungsrecht mit dem höheren Zinssatz erkauft und nicht genutzt haben. Mit diesem Tenor entschieden bereits die Landgerichte Darmstadt und Heidelberg im Jahr 2006 Streitigkeiten um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei vereinbarten Sondertilgungen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditkündigung durch die Bank

bank buildingAuch wenn Banken Kredite zum Beispiel wegen unregelmäßiger Zahlungen durch die Kreditnehmer kündigen, kann ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung zustehen. Lange Zeit berechneten Banken in diesen Fällen neben der Vorfälligkeitsentschädigung auch Verzugszinsen und belasteten Kreditnehmer auf diese Weise doppelt. Daher entschied der Bundesgerichtshof im Jahr 2013, dass eine doppelte Berechnung nicht zulässig ist. Aufgrund des Nichterfüllungsinteresses einer Bank, die einen Kredit vorzeitig kündigt, stehen ihr nach diesem Urteil lediglich Verzugszinsen zu. Auch bezüglich der Höhe der Verzugszinsen traf der BGH eine Entscheidung. Verzugszinsen dürfen gem. Paragraph 497 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht höher sein als 2,5 Prozent über dem Basiszinssatz sein. Nur dann, wenn der Schaden der Bank nachweislich höher ist als der Verzugszins, ist stattdessen die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zulässig. Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs von Januar 2013 gilt nicht als höchstrichterliche Entscheidung und hat somit keinen Gesetzescharakter, da es sich lediglich um ein mündliches Urteil ohne schriftliche Begründung handelt. Die betroffenen Banken zogen nach mündlicher Urteilsverkündung ihre Revision zurück, sodass eine höchstrichterliche Entscheidung verhindert wurde. Dennoch drückt dieses Urteil eine Richtung aus, der die Rechtsprechung weitgehend folgen wird. Berechnet Ihnen also Ihre Bank Verzugszinsen und parallel eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ist der berechnete Verzugszins höher, kann eine Klage erfolgreich sein. Zur Prüfung Ihres Einzelfalls stehen Ihnen unsere unabhängigen Berater gerne zur Verfügung.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Nach Einführung der Zweiten Verordnung zur Änderung der BGB-Informationspflichten-Verordnung im Jahr 2002 sind Banken verpflichtet, eine Widerrufsbelehrung in den Kreditvertrag aufzunehmen. Für die Widerrufsbelehrung sieht die Verordnung einen festen Inhalt vor und stellt eine Musterformulierung zur Verfügung. Diese veränderte sich in den Jahren zwischen 2002 und 2013 mehrfach. Seither verwenden zahlreiche Banken Vertragsformulare mit Widerrufsbelehrungen, die inhaltlich nicht dem jeweils aktuellen Stand entsprechen. In mehreren Entscheidungen urteilte der Bundesgerichtshof 2009 und 2010, dass die Widerrufsbelehrung dem vorgegebenen Muster inhaltlich gleichen muss. Bei jeder Abweichung von den vorgegebenen Mustern ist die Widerrufsbelehrung unwirksam mit der Folge, dass die üblicherweise zweiwöchige Widerrufsfrist nicht endet. So urteilte der Europäische Gerichtshof im Jahr 2013. Enthält Ihr Kreditvertrag eine Widerrufsbelehrung mit Abweichungen zum vorgegebenen Muster, haben Sie somit auch nach Jahren noch die Möglichkeit, Ihre Vertragserklärung zu widerrufen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen möchten. Dieses Verfahren hat für Sie den Vorteil, dass im Fall des Widerrufs keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf. Ob auch Ihr Darlehensvertrag an einem Mangel der Widerrufsbelehrung leidet, ermitteln unsere unabhängigen Sachverständigen gerne für Sie.

Unterscheidung Vorfälligkeitsentschädigung – Vorfälligkeitsentgelt

Im Jahr 2005 urteilte der Bundesgerichtshof, dass es sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung um einen Schadensersatzanspruch der Bank handelt, der nachvollziehbar sein muss. Anders verhält es sich, wenn im Kreditvertrag anstelle der Vorfälligkeitsentschädigung ein Vorfälligkeitsentgelt vereinbart ist. Dieses betrachtet der BGH nicht als Schadensersatzanspruch, sondern als Kaufpreis für das Recht auf vorzeitige Entlassung aus den vertraglichen Verpflichtungen eines Darlehensvertrags. Das Vorfälligkeitsentgelt kann daher zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden, darf jedoch die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht überschreiten. Diese Grenze betrachtet der Bundesgerichtshof als gegeben, wenn das Vorfälligkeitsentgelt höher ist, als die doppelte Summe einer im Einzelfall berechtigten Vorfälligkeitsentschädigung. Die Überschreitung darf also nicht mehr als 100 Prozent der berechtigten Vorfälligkeitsentschädigung betragen.

Vorfälligkeitsentschädigung bezogen auf die Restschuld

Wenn Sie ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung vorzeitig kündigen, zahlen Sie gleichzeitig die Restschuld an die Bank. Dabei handelt es sich um den Betrag, der nach bereits erfolgter Tilgung bis zur vollständigen Rückzahlung der Kreditsumme noch aussteht. Im Fall der Vorfälligkeitsentschädigung hat die Restschuld eine besondere Bedeutung, denn sie bildet die Grundlage für die Berechnung. Ebenso hängt die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung von der Restlaufzeit ab. Im Fall des Verbraucherdarlehens richtet sich die Vorfälligkeitsentschädigung nach Paragraph 502 des Bürgerlichen Gesetzbuches und ist grundsätzlich auf 1 Prozent der Restschuld begrenzt. Ist die Restlaufzeit des Kredits kürzer als ein Jahr, darf die Vorfälligkeitsentschädigung 0,5 Prozent des Restschuldbetrages nicht überschreiten.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

Vorfälligkeitsentschädigung berechnenBanken sind verpflichtet, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung offenzulegen. Dennoch ist das Verfahren für viele Kreditnehmer nur schwer nachvollziehbar. Nach § 490 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann die Bank den Zinsausfallschaden verlangen. Dabei wählen Banken zwischen unterschiedlichen Berechnungsmethoden und entscheiden sich meist für das für sie vorteilhaftere Berechnungsverfahren. Grundsätzlich ist die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im

möglich. Bei Anwendung der Aktiv-Aktiv-Methode berechnet die Bank den Zinsverschlechterungsschaden als Summe aus Refinanzierungsschaden und Zinsmargenschaden. Als Zinsmargenschaden erkennt die regelmäßige Rechtsprechung eine um ersparte Risiken und ersparten Verwaltungsaufwand bereinigte Netto-Zinsmarge in Höhe von 0,5 Prozent der Restschuld an.

Beispiel für die Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode

Restschuld 150.000 Euro, Restlaufzeit 3 Jahre, vereinbarter Darlehenszins 4,0 Prozent, Refinanzierungszins 3,5 Prozent, aktueller Kreditzins 2,5 Prozent

Zinsmarge

  • vertraglich vereinbarter Darlehenszins 4,0 Prozent
  • abzüglich Refinanzierungszins 3,5 Prozent
  • Marge der Bank 0,5 Prozent
  • abzüglich jährliche Risikoprämie 0,1 Prozent
  • abzüglich jährlicher Verwaltungsaufwand 0,05 Prozent
  • jährlicher Zinsmargenschaden 0,35 Prozent

Refinanzierungsschaden

  • Vertraglich vereinbarter Darlehenszins 4,0 Prozent
  • abzüglich aktueller Kreditzins 2,5 Prozent
  • jährlicher Refinanzierungsschaden 1,5 Prozent

Gesamter Vorfälligkeitsschaden: 1,85 Prozent x Restlaufzeit 3 Jahre = 5,55 Prozent von 150.000 Euro = 8.250 Euro.

In den meisten Fällen berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode. Dieser Berechnung liegt nicht wie bei der Aktiv-Aktiv-Methode eine erneute Kreditvergabe zugrunde, sondern eine Anlage des zurückgezahlten Betrages am freien Kapitalmarkt. Der Bundesgerichtshof entschied dazu im Jahr 2004, dass die Berechnung nicht mehr anhand des als PEX-Index bekannten Pfandbrief-Indexes auf der Grundlage der Wiederanlage-Rendite erfolgen darf. Seither sind Banken verpflichtet, die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank bei der Berechnung anzuwenden. Damit korrigierte der Bundesgerichtshof seine bis dahin geltende Rechtsprechung aus dem Jahr 1996. Auch bei der Berechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode ist eine Bereinigung um ersparte Risiko- und Verwaltungskosten vorzunehmen.

Beispiel für die Berechnung mit der Aktiv-Passiv-Methode

Restschuld 150.000 Euro, Restlaufzeit 3 Jahre, vereinbarter Darlehenszins 4,0 Prozent, Refinanzierungszins 3,5 Prozent, Wiederanlagezins 1,5 Prozent

  • Vertraglich vereinbarter Darlehenszins 4,0 Prozent
  • abzüglich Wiederanlagezins 1,5 Prozent
  • abzüglich jährliche Risikoprämie 0,1 Prozent
  • abzüglich jährlicher Verwaltungsaufwand 0,05 Prozent
  • Jährliche Zinsdifferenz 2,35 Prozent

Gesamter Vorfälligkeitsschaden: 2,35 Prozent x 3 Jahre = 7,05 Prozent der Restschuld von 150.00 Euro = 10.575 Euro.

Entgegen dem BGH-Urteil von 1997, nach dem Banken neben der Vorfälligkeitsentschädigung eine geschätzte Bearbeitungsgebühr berechnen können, urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt 2013, dass die zusätzliche Berechnung einer Bearbeitungsgebühr nicht zulässig ist. Zu einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs kam es in diesem Zusammenhang nicht, da die betroffene Bank die Revision nach der mündlichen Urteilsverkündung zurücknahm und damit eine Grundsatzentscheidung verhindert hat. Nach der EU Hypotharkredit-Richtlinie von September 2014 gilt die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Vertragsstrafe und darf daher den tatsächlichen finanziellen Verlust der Bank nicht überschreiten. Die Entschädigung muss angemessen und objektiv, die Berechnungsgrundlage für den Verbraucher rechnerisch nachprüfbar sein. Diese Richtlinie muss bis 2016 in nationales Recht umgewandelt werden.

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